« La recherche doit conduire à dépasser les réflexions trop simplistes sur la vente Hlm »

Dominique Hoorens, directeur des Études à l’Union sociale pour l’habitat (USH), présente l’Observatoire des ventes Hlm que l’Union et les Fédérations Hlm ont mis en place ainsi que les principales constatations établies depuis sa création à la fin des années 2000. Il souhaite que le programme de recherche apporte aux acteurs concernés une vision plus complète des stratégies de vente, de leurs modalités et de leurs conséquences. Avec en perspective l’idée que ce programme de recherche fournisse aux organismes des éléments d’optimisation de leurs politiques de cession de logements.

Pouvez-vous présenter en quelques mots l’Observatoire des ventes Hlm de l’USH ?

C’est un observatoire interne à l’Union géré de manière confédérale. Nous l’avons créé il y a plus d’une dizaine d’années après la signature d’un accord avec l’État qui, en fixant un objectif national de ventes, visait à favoriser le développement des parcours résidentiels vers l’accession sociale ainsi que la construction de nouveaux logements sociaux en leur réaffectant le produit des ventes. À l’époque, nous disposions seulement des éléments comptables que fournissaient les organismes Hlm sur les résultats quantitatifs de leurs programmes de cession de logements. Ces données n’étaient disponibles qu’après un délai de deux ans. Avec l’Observatoire, nous avons réduit de délai à six mois en effectuant le recensement semestriel des délibérations de mises en vente, des commercialisations et des ventes effectives.

Quelles sont les principaux enseignements que l’Observatoire a permis d’établir ?

Les trois étapes que je viens de citer, délibérations, commercialisations et ventes effectives ont progressé à un rythme annuel de 10% à 20% depuis la création de l’Observatoire. Nous sommes passés de 4.000 cessions vers la fin des années 2000 à près de 12.000 en 2021 avec un coup de frein ponctuel en 2020 (-8%) lié à la crise sanitaire. Nous avons également observé un grand décalage entre, d’une part, les décisions prises par les organismes de vendre une partie de leur patrimoine et, d’autre part, les ventes effectives qui s’opèrent à une cadence bien plus faible. Les chiffres sont clairs : fin 2021, un stock de 215.000 délibérations enregistrées par l’Observatoire avait produit 115.000 commercialisations et seulement 11.000 ventes annuelles en moyenne sur ces trois dernières années. Les résultats fournis par l’Observatoire ont également montré que les maisons individuelles (15% du parc Hlm) représentent la moitié du total des ventes. Ce constat est confirmé par les données territoriales d’où il ressort que des régions comme celle des Hauts de France, où le parc social compte beaucoup d’habitat individuel ou quasi individuel, enregistrent des niveaux de vente plus élevés que celles qui en détiennent peu.

Quelles conclusions en tirez-vous ?

La vente de logements Hlm n’est ni facile ni automatique. Seul le patrimoine le plus attractif se vend bien. De plus, si un locataire refuse l’offre d’acquisition de son logement celui-ci n’est plus vendable à moins de reloger l’occupant ailleurs et de trouver un autre acquéreur. Les organismes Hlm doivent donc faire un travail de dentelle assez chronophage qui ne leur permet pas de dégager rapidement des fonds pour financer les nouvelles constructions et les réhabilitations. C’est d’ailleurs en partant de ce constat qu’Action Logement a créé l’opérateur national des ventes (ONV) qui achète en bloc les logements aux organismes et en assure le portage jusqu’à leur revente.

Qu’attendez-vous du programme de recherche sur la vente Hlm ?

Ce programme doit nous aider à dépasser l’aspect froid des chiffres que l’Observatoire collecte et consolide. Les organismes Hlm ont besoin de mieux identifier les obstacles, de mieux comprendre les mécanismes qui jouent en faveur des ventes ainsi que leurs effets sur les parcours résidentiels des acquéreurs et sur les nouvelles copropriétés. La recherche doit aussi conduire à dépasser les réflexions trop simplistes. Par exemple, celle qui consiste à croire que mettre en vente 1% du patrimoine d’un organisme se traduirait facilement par autant de ventes sans même tenir compte du fait que tous les logements d’un parc ne sont pas vendables ¾ ce qui fait mécaniquement monter l’objectif de 1% à des taux bien supérieurs. Le programme de recherche sur la vente Hlm doit donc nourrir la réflexion de tous les acteurs, notamment celle des organismes et de leurs partenaires pour les aider à prendre les bonnes décisions et à se fixer des objectifs réalistes.

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