Dix ans après la vente d’un immeuble Hlm, qui sont les habitants ?

Par l’équipe de recherche du projet VIF

L’étude de l’occupation d’immeubles Hlm plusieurs années après leur mise en vente constitue un enjeu important pour évaluer les politiques de vente de logements sociaux. Ces politiques sont souvent présentées, d’une part, comme un moyen de participer à l’accroissement de la part de propriétaires-occupants et, d’autre part, comme un outil favorisant la mixité sociale. Or, il n’existe à ce sujet que des informations très partielles : en effet, peu d’études scientifiques ont été menées, et les organismes Hlm ne recueillent plus d’informations sur les logements vendus, ceux-ci ne faisant plus partie de leur parc immobilier.

Afin de documenter cette question, l’équipe du projet VIF travaille à l’échelle de l’Île-de-France sur une sélection d’immeubles mis en vente. L’un de ces immeubles, composé de 135 logements, est situé au sud de la petite couronne parisienne, dans la commune de Villejuif (Val-de-Marne). Avant sa commercialisation en 2009, tous les appartements étaient loués par l’organisme Hlm propriétaire. Onze ans plus tard, 88 d’entre eux ont été vendus, ou à leurs occupants ou à des ménages extérieurs lorsque ces logements étaient libres d’occupation. En 2019, parmi ces 88 logements, 20 avaient été revendus par leurs premiers acquéreurs. Comment cet immeuble est-il occupé aujourd’hui ?

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D’après les données disponibles pour 2019, une réelle mixité de statuts d’occupation s’est installée. Cinquante et un logements (soit environ 38 % de la résidence) sont dorénavant occupés par des propriétaires ; une très petite partie d’entre eux occupe le logement en tant que résidence secondaire. Dans le même temps, vingt et un logements (17 % de la résidence) sont occupés par des locataires titulaires d’un bail privé. Il apparait ainsi qu’un nombre non négligeable d’acquéreurs d’anciens logements sociaux ne les achètent pas pour les occuper eux-mêmes. Enfin, dix logements sont vacants, un est occupé à titre gratuit, et les cinquante-deux logements restant (39 % de la résidence) sont occupés par des locataires de l’organisme Hlm.

Ces données ont été confirmées par l’enquête de terrain, qui a aussi permis d’évaluer dans quelle mesure cette mixité de statuts d’occupation se traduit par une mixité sociale, notamment en termes de catégories socioprofessionnelles. Pour ce faire, 48 ménages représentatifs de l’occupation de la résidence ont été rencontrés. Parmi eux, plus de la moitié étaient des cadres et professions intellectuelles supérieures, l’autre moitié étant composée principalement de professions intermédiaires, d’employés et, dans une moindre mesure, d’ouvriers. Il apparaît que la vente a grandement contribué à cette mixité : parmi les ménages enquêtés, 57 % des propriétaires et 80 % des locataires titulaires d’un bail privé sont des cadres, des cadres retraités ou des étudiants faisant des études menant directement à ce type d’emploi (alors que, parmi les locataires d’un logement social, ces catégories ne représentent que 21 %). Cette mixité se traduit aussi en termes de revenus, d’origine, d’âge et de composition familiale des ménages.

Ainsi, dans cette résidence située à Villejuif, au sein d’un quartier concerné par des processus de changement social, la vente Hlm a contribué à produire une mixité sociale et de statuts d’occupation, qui s’établit qui plus est à une échelle très fine, celle du palier. On y observe cependant une accélération de la transformation du peuplement : plus le temps passe, plus les nouveaux occupants de la résidence appartiennent à des catégories socioprofessionnelles dites supérieures. La mixité y est donc surtout garantie, pour l’instant, par le maintien de locataires sociaux, dont le profil social est plus populaire et plus diversifié que celui des ménages relevant d’autres statuts d’occupation. Ces logements étant appelés à être vendus à plus ou moins long terme, la mixité sociale créée par la vente pourrait donc n’être que temporaire.

L’enquête de terrain citée dans cet article a été réalisée entre janvier et mars 2021 par Félix Cardoso, Cantien Collinet, Nathanaël Feldmann, Oskar Ferry et Pauline Gali dans le cadre d’un atelier étudiants mené à l’Université Paris 1 Panthéon Sorbonne en partenariat avec CDC Habitat. Les données citées proviennent de la base « Fichiers fonciers », produite par la DGFIP et enrichie par le CEREMA. Elles ont été extraites et mises en forme par Peggy Mertiny (CEREMA Hauts-de-France), puis traitées par les auteurs.

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