De la commercialisation à la gestion, le programme de recherche analyse l’intégralité des enjeux de la vente Hlm

Le groupe Action Logement est l’un des principaux commanditaires et cofinanceurs du programme de recherche sur la vente Hlm. Frédéric Lauprêtre, directeur de la stratégie patrimoniale, estime que le travail qu’effectuent les équipes de recherche aidera les organismes Hlm à identifier et mettre en œuvre de bonnes pratiques pour assurer aux acquéreurs un parcours résidentiel réussi.

Pourquoi le groupe Action Logement s’est-il investi dans le programme de recherche sur la vente Hlm ?

La vente Hlm représente une évolution significative du modèle du logement social. Son amplification attendue résulte de mesures telles que la réduction du loyer de solidarité (RLS) dont les effets obèrent les capacités d’autofinancement des bailleurs sociaux et les obligent à changer leur modèle économique. Les organismes Hlm doivent donc reconstituer leurs fonds propres qui sont nécessaires à la poursuite d’objectifs élevés de production de logements. Action Logement a donc réactivé le levier des ventes Hlm en visant des volumes plus ambitieux que précédemment, tout en restant très mesurés par rapport à l’importance de son parc. Ces ventes sont essentielles au renouvellement des capacités financières des opérateurs mais elles peuvent être également une source de fragilité. Dans le cadre de la convention quinquennale signée en 2018 avec l’État, nous avons créé l’Opérateur national de vente (ONV) qui a vocation à accompagner les organismes Hlm dans la mise en œuvre de leur stratégie de vente. Action Logement a donc un intérêt très fort à suivre l’évolution des pratiques pour savoir comment mieux appréhender ce marché et prévenir les risques de dérive, comme l’ONV le fait, par exemple, en mettant en place une Charte de Syndic Responsable.

Quels sont les axes du programme qui retiennent votre intérêt ?

C’est la complémentarité des cinq recherches qui a un intérêt majeur. Elle va permettre d’analyser tous les enjeux liés aux ventes, tels que leurs effets sur les territoires, les valorisations immobilières, les trajectoires résidentielles des acquéreurs et leur sociologie, ainsi que sur les locataires Hlm qui demeurent dans les nouvelles copropriétés mixtes issues des ventes. Ce programme nous éclairera aussi sur l’évolution des copropriétés dans la durée et le rôle que devront y jouer les bailleurs sociaux.

Qu’attendez-vous in fine de ce programme de recherche ?

Les premières expériences que nous avons des ventes Hlm montrent qu’elles ne peuvent pas porter sur n’importe quel logement et qu’elles doivent faire l’objet d’un accompagnement des acquéreurs et des nouvelles copropriétés qui en sont issues. Action Logement considère que ces cessions peuvent être un élément favorable à des trajectoires résidentielles réussies, en particulier pour les salariés, si elles réunissent des conditions et des modalités que nous devons mieux connaître pour les mettre en place. Comment accompagner les acquéreurs, leur expliquer la copropriété, financer leur logement, s’assurer que les nouvelles copropriétés ne se dégradent pas ? Quelles sont les implications pour les bailleurs sociaux qui deviendront copropriétaires sur une durée souvent très longue ? Le programme de recherche va nous aider à définir des bonnes pratiques, à les faire évoluer, à résoudre les difficultés, ou à mieux les prévenir depuis la commercialisation des logements jusqu’à leur gestion.

Propos recueillis par Victor Rainaldi

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